COMMENT LA LEX WEBER TRANSFORMERA LE VALAIS

Comment la lex Weber transformera le Valais

IMPACTS - Au 1er janvier 2016, la lex Weber est entrée en vigueur. Optimistes ou sceptiques, les acteurs réagissent.

Nonante-neuf des 134 communes valaisannes dépassent le plafond de 20% de résidences secondaires. Quatre ans après le vote sur l’initiative Weber, la loi est entrée en vigueur le 1er janvier de cette année. Dans ces communes, quelles portes sont encore ouvertes dans le domaine de la construction et du tourisme? Qualifié de catalogue d’exceptions par les uns, d’usine à gaz par les autres, le texte final se distingue par cinq points marquants (voir ci-dessous.)

Pour commenter ce changement législatif, nous avons contacté plusieurs acteurs de l’immobilier, de la construction, de l’hôtellerie et du tourisme. Certains y voient une occasion de développer un nouveau modèle autour de l’exploitation du bâti existant tandis que d’autres craignent que les portes ouvertes soient bien trop étroites pour être utilisées.

La fin de l’insécurité juridique 

Tous font néanmoins le même constat: quatre ans après, on connaît enfin le cadre et l’insécurité juridique qui avait eu pour effet de stopper le marché est terminée. Et maintenant? Alors que les dernières autorisations de construire délivrées en 2012 entrent cette année dans leur phase de réalisation, comment la lex Weber transformera le canton? Imposera-t-elle un autre modèle? La réponse n’est encore de loin pas uniformisée.

julien wicky

1. Résidences de tourisme Seul modèle possible

Outre des hôtels et des résidences principales, les nouvelles constructions sont sérieusement limitées dans les communes où la part de résidences secondaires dépasse 20%. Seule ouverture laissée par la loi: il est possible de construire des appartements ou des chalets à condition que ceux-ci soient affectés à l’hébergement touristique, donc en location durable et avec un service hôtelier et une infrastructure commune (réception, etc.) En clair, il s’agit des modèles semblables aux villages REKA ou aux complexes de résidences de tourisme très répandus en France notamment.

«C’est un moyen d’avancer pour rééquilibrer l’hébergement dans nos stations»

Deux projets de résidences de tourisme sont bien avancés en Valais, à Morgins et à Vercorin. Portés par le fonds immobilier MountainReal Estate Resort créé par le président de Télé-Nendaz Philippe Lathion, ils devraient permettre de créer 1000 lits touristiques et sont compatibles avec la lex Weber. «Et de nombreuses autres propositions concrètes sont sur la table, également en Valais», souligne Philippe Lathion. Et sans prétendre que ce modèle est une solution miracle, il indique que «c’est au moins un moyen d’avancer et de rééquilibrer l’hébergement dans les stations». Uniquement mises en location, ces résidences touristiques constituent une nouvelle offre de lits chauds. Mais cette possibilité ouverte par la loi inquiète ceux qui ne peuvent pas lancer d’aussi gros projets. «Ils se sont basés sur des modèles suisses allemands qui n’existent pas chez nous à l’exception peut-être des villages REKA. On aura beaucoup de peine à les mettre en place puisqu’il faudrait pour cela un tourisme vraiment performant», regrette Olivier Raemy, président de la section valaisanne de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI).

Et selon lui, la marge de manœuvre reste vraiment limitée. «Ce genre de possibilité ne permettrait qu’à des modèles énormes d’exister et les petites structures locales seront les plus durement touchées, c’est décevant.»

2. Agrandissement d’une résidence secondaire  Pas au-delà de 30%

Dans les communes où le plafond de 20% de résidences secondaires est atteint, l’agrandissement de logements de vacances existant est également limité. Il sera permis d’agrandir la surface habitable de 30% au maximum. Le Conseil fédéral avait au préalable proposé d’instaurer une deuxième limite, celle de 30 mètres carrés au plus.Ce point n’a pas été retenu et les grandes constructions en tireront donc un avantage. Cependant, l’agrandissement ne doit pas permettre la création d’un nouveau logement comme un studio ou un second appartement. Ces limites ne concernent pas les résidences principales ou les appartements mis en location touristique mais une fois l’agrandissement réalisé, il ne sera en principe pas possible de les réaffecter en résidences secondaires.

«C’est intéressant pour les logements de plus de 100 mètres carrés»

Avec une autorisation d’extension fixée à 30% de la surface totale, les propriétaires de chalets avec un certain volume sortent gagnants. C’est en revanche plus délicat pour les surfaces plus petites. Olivier Reamy, président de la section valaisanne de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI), ne s’en cache pas. «Pour les habitations qui dépassent 100 mètres carrés, c’est vraiment intéressant et c’est une possibilité qui n’existait pas lors de la période transitoire. Il fallait laisser cette porte ouverte.» L’homme est particulièrement soulagé que le Parlement fédéral ait renoncé à imposer une seconde limite de 30 mètres carrés qui aurait drastiquement réduit les possibilités.
Reste que la demande risque d’être marginale et les entreprises de construction auront du mal à compenser la diminution des nouvelles constructions par des agrandissements. «Même si cette exception est globalement positive, lors de travaux de rénovation ou d’agrandissement, ce n’est pas forcément le gros œuvre qui sera sollicité. Il est également impossible de dire à quel rythme interviendront ces éventuelles demandes d’agrandissement», indique Alain Métrailler, président de Construction Valais.

3. Financer des hôtels par des appartements 20% au maximum

Pour construire des hôtels, le financement par la vente de résidences secondaires est un modèle fréquent dans les stations de montagne. La nouvelle loi sur les résidences secondaires le permet mais fixe la limite des appartements à une proportion de 20% de la surface totale et l’augmente à 33% lorsqu’il s’agit d’appartements mis en location touristique. Dans ce cas précis, les appartements doivent rester durablement en propriété de l’hôtel. Plusieurs éléments devront être clarifiés à l’usage puisque le texte spécifie encore que de tels modèles ne seront autorisés que s’il existe une preuve que l’hôtel ne peut être exploité de manière rentable sans cet apport.

«Construire des hôtels deviendra encore plus compliqué»

Toutes les récentes constructions d’hôtels enValais ont été financées en partie par la vente d’appartements. En fixant la limite de ces résidences secondaires à 20% du total, la lex Weber rend-elle ce modèle encore réalisable? «Ce sera nettement plus compliqué», admet l’architecte et ingénieur Jean-Daniel Masserey qui a conçu le projet Mer de Glace à Nendaz. A titre de comparaison, pour ce complexe, on compte 60% d’appartements  en résidences secondaires dont 25% sont mis en location touristique et 40% en hôtellerie. «Autant dire qu’avec cette nouvelle loi d’application il faut un tout gros projet capable d’attirer les investisseurs», reprend Jean-Daniel Masserey.Directeur de l’Association hôtelière valaisanne, Patrick Bérod aurait préféré une limite à «30% d’appartements. Avec 20%, c’est nettement insuffisant et il faudra trouver d’autres modèles de financement.»

Et la limite de 33% lorsqu’il s’agit d’appartements mis en location ne le rassure guère plus. «Ça n’a pas vraiment de sens puisque les appartements mis en location sont plus difficiles à vendre, il aurait fallu une limite à 70% dans ce cas précis», déplore-t-il.
Pour le président du fonds immobilier MountainReal Estate Resort, cela soulève surtout une question plus profonde sur le mode de financement des hôtels. «S’il faut vendre des appartements pour exploiter des hôtels dans les stations, c’est peut-être le signe que les conditions de financement imposées par les banques sont trop rigides. Sans repenser ce modèle, on va condamner les hôteliers de montagne à devoir vendre.»

4. De vieux hôtels transformés en résidences secondaires seulement la moitié

C’est un article qui a fait beaucoup parler au moment des débats au Parlement et qui avait abouti sur un compromis in extremis. La loi permettra de transformer en résidences secondaires des hôtels vieux de 25 ans et non rentables mais uniquement à la hauteur de la moitié de la surface. L’autre moitié devra continuer d’être exploitée comme un hôtel ou devenir des résidences principales. Autre élément, il faudra attester que le fait que l’hôtel ne soit pas rentable n’est pas imputable à un comportement fautif du propriétaire.

«Une possibilité totalement irréaliste»

Que faire des vieux hôtels qui n’arrivent plus à tourner? Comment prouver que la perte de rentabilité n’est pas imputable au propriétaire de l’hôtel? Et une fois ces conditions réunies, comment transformer uniquement la moitié de la surface en résidences secondaires tout en conservant l’autre partie en hôtel ou en résidence principale? Patrick Bérod, directeur de l’Association hôtelière du Valais, est atterré par cet article. «C’est totalement irréaliste. Comment un hôtel non rentable avec vingt chambres pourrait-il l’être avec dix? C’est l’exemple d’une loi conçue par des technocrates qui n’ont jamais vu une montagne et qui aboutira sur des ruines», fustige-t-il.

Pour comprendre cette solution intermédiaire, il faut remonter au débat du Parlement fédéral qui avait vu s’affronter deux camps. Ceux, parmi lesquels plusieurs députés valaisans, qui souhaitaient que la totalité de la surface de l’hôtel soit transformable et ceux, notamment dans les Grisons, qui n’en voulaient pas du tout par crainte de voir s’échapper le patrimoine. On a donc privilégié de couper la poire en deux.
«C’est une ouverture qui n’en est pas une, cela va totalement assécher cette possibilité», regrette Simon Epiney, président de la commune d’Anniviers où plusieurs hôtels ont été repris de justesse par les remontées mécaniques.

5. Transformer des granges ou des raccards un réel potentiel?

C’est peut-être le point qui suscite le plus d’espoir auprès des entreprises de construction. La lex Weber permet la transformation en résidences secondaires des bâtiments dits «caractéristiques du site». En Valais, de nombreuses granges et raccards vont rentrer dans cette catégorie et le potentiel de rénovation est par conséquent élevé. La loi précise néanmoins que l’essentiel de l’architecture de base doit être conservé. Réel potentiel ou phénomène marginal?

«Il faudra d’abord écouler le stock sur le marché»

Un volume d’investissement potentiel de… 3,5 milliards. C’est le chiffre auquel sont arrivés nos confrères de Canal 9 en estimant que 5000 des 70 000 raccards, granges ou écuries que compte le Valais seraient rénovés au prix moyen de 700 000 francs. Si le potentiel existe, la demande suit une autre courbe. «Le marché de la résidence secondaire s’est totalement paralysé en 2012 et c’est aujourd’hui impossible de dire s’il reprendra et à quel rythme», relève AlainMétrailler, président de Construction Valais. Avant de penser à rénover, l’homme s’inquiète d’abord de pouvoir réduire la quantité d’objets en vente qui n’a fait qu’augmenter. «Il y a 4600 résidences secondaires sur le marché en Valais, c’est un bond de près de 50% depuis 2012. Il faudra d’abord manger ce stock», souligne-t-il. Sur l’impact sur la branche de la construction, AlainMétrailler précise qu’elle a assez bien résisté. «Le dynamisme de la plaine a permis de compenser mais dans les vallées la situation est plus difficile.»

Dans la commune d’Anniviers, le président Simon Epiney n’est guère plus optimiste. «Je crois qu’on se berce d’illusions, il n’y a jamais eu autant d’objets en vente et le marché ne va pas soudainement s’envoler. Par ailleurs, transformer de l’existant coûte très cher pour une surface souvent réduite. Il faut vraiment un coup de cœur pour se décider à investir.» Et de s’inquiéter de l’année à venir. «Les derniers chantiers arrivent au bout et la différence va se faire sentir en 2016.»

ACTEURS TOURISTIQUES

Une solution définitive qui ne satisfait personne

Un danger pour le tourisme. C’est la conclusion commune que tirent le farouche opposant à la lex Weber, l’exploitant touristique de Veysonnaz Jean-Marie Fournier, et celui qui préfère y voir une opportunité, le président de Crans-Montana Tourisme, Jean-DanielClivaz. Les deux hommes s’étaient déjà opposés dans nos colonnes au moment du débat sur la loi d’application au Parlement et son entrée en vigueur n’a guère fait changer les positions.

Pour Jean-Daniel Clivaz, les «failles» de la loi que sont la réaffectation libre du bâti existant et la possibilité de construire une résidence principale puis de la changer en résidence secondaire si le propriétaire apporte la preuve qu’il a vainement tenté de la mettre sur le marché constituent de réels dangers pour le tourisme. «Cette loi risque d’amener de l’innovation dans la spéculation plutôt que dans le tourisme. On risque de transformer les centres vivants de nos stations en réaffectant des logements occupés par des clients d’hôtels ou par des habitants à l’année en résidences secondaires occupées occasionnellement», s’inquiète-t-il. Jean-Marie Fournier n’y croit pas, estimant «le chemin juridique trop complexe» et juge lui que la loi d’application va beaucoup trop loin par rapport à la campagne menée devant le peuple. «Je m’interroge lourdement de savoir comment le Valais a fait pour accepter que le Parlement suisse dicte une loi aussi rigide et je me demande ce qui restera de ce pays quand on aura tué le tourisme.»Et quand on lui signifie que la loi permet tout de même de rénover le bâti existant, il rétorque:«Encore heureux, c’est même honteux de devoir le préciser, c’est digne de la Corée du Nord.»

Mais pour le président de Crans-Montana Tourisme, il faut repenser le modèle. «Le monde attire le monde. Le seul moyen aujourd’hui de renforcer l’attractivité de nos stations c’est de remplir les lits plus souvent. Pour ça, les modèles adaptés sont l’hôtellerie ou les locations d’appartements.» Et d’ajouter que le modèle économique a commencé à s’essouffler bien avant Weber. «Il y a eu un vieillissement des propriétaires et la génération suivante n’est pas intéressée par ces biens. Cela aboutit sur une quantité de lits congelés.»


PARU DANS : le nouvelliste